Per poter rispondere al quesito, occorre preliminarmente distinguere gli interventi costituenti un’ipotesi di “ristrutturazione edilizia” da interventi di diverso tipo.
Innanzitutto, la definizione di interventi di “ristrutturazione edilizia” trova la propria fonte nell’art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia, il quale, nel classificare i vari interventi sottoposti alla disciplina dell’edilizia, definisce i suddetti come “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edili”.
Ora, chiarita la categoria di “interventi di ristrutturazione edilizia”, bisogna comprendere se tali lavori, o comunque i nuovi manufatti che ne derivano, debbano o meno rispettare la normativa in materia di distanze dai confini e/o da altri fabbricati prevista sia dal codice civile che dai regolamenti edilizi e dalla pianificazione urbanistica.
Tale normativa, del resto, impone stringenti limiti alla costruzione di nuovi edifici e alla modifica di quelle esistenti, limiti difficilmente derogabili in quanto riferibili ad interessi pubblici sovraordinati a quelli meramente privati.
Innanzitutto, per quanto riguarda la distanza tra i fabbricati, appare doveroso porre l’attenzione sull’art. 9 del d.m. 1444/1968, il quale, stabilisce che tra pareti finestrate di edifici antistanti (o comunque tra una parete che sia finestrata e una che non lo sia, v. Consiglio di Stato sentenza 5557/2013) deve sussistere la distanza di almeno dieci metri, da calcolare con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non solo alle parti che si fronteggiano (Consiglio di Stato sentenza 856/2016).
Per quanto concerne la distanza dai confini, invece, il codice civile, ed in particolare l’art. 873 c.c., stabilisce che tra un fabbricato e i confini debba esserci una distanza minima pari a 3 metri, distanza aumentabile dalle varie e complementari Norme Tecniche di Piano Regolatore, le quali quindi possono prevedere anche distanze maggiori (queste ultime tuttavia non si applicano nell’ipotesi di edificio già esistente).
Le suddette regolamentazioni, ed in generale i limiti in esse imposti, sono generalmente tassative (nonché altamente vincolante per i Comuni in sede di formazione degli strumenti urbanistici) ma in alcuni casi, così come confermato dalla giurisprudenza chiamata a pronunciarsi in proposito, possono essere soggette ad alcune deroghe.
Questo è il punto su cui occorre soffermarsi.
Infatti, non tutti gli interventi volti a modificare una precedente costruzione devono rispettare le distanze sopraccitate previste dalla legge.
Il discrimine tra l’applicazione della disciplina in materia di distanze o la sua esenzione sta, di fatto, nelle modalità con cui vengono realizzati i lavori, ovvero se questi comportano una “nuova costruzione” o meno.
Tale differenza di disciplina, tra l’altro, la si può ravvisare anche tenendo conto del tenore letterale dell’art. 9 d.m. 1444/1968, dal momento che quest’ultimo fa riferimento esclusivamente ai “nuovi edifici”, intendendosi per tali gli edifici costruiti per la prima volta e non già edifici preesistenti, per i quali in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse (v. Consiglio di Stato, sez. IV, 14 settembre 2017 n. 4337).
In altre parole, se l’intervento di ristrutturazione edilizia comporta la creazione di una struttura ex novo, ovvero con dimensioni diverse e con elementi che modificano strutturalmente l’insieme (e quindi in questo caso si deve parlare di “nuova costruzione”), le distanze previste dalla legge devono essere rispettate, mentre, se i lavori sono minimali e non comportano una notevole variazione in struttura e/o dimensione, tali distanze possono anche non essere rispettate.
Pertanto, nel caso in cui il manufatto che costituisce il risultato di una ristrutturazione edilizia venga comunque ricostruito con coincidenza di area di sedime e di sagome, esso – proprio perché “coincidente” per tali profili con il manufatto preesistente – potrà sottrarsi al rispetto delle norme sulle distanze, in quanto sostitutivo di un precedente manufatto che già non rispettava dette distanze (v. da ultimo Consiglio di Stato sentenza n. 4728/2017 depositata il 12 ottobre 2017).
Tale impostazione è stata reiteratamente confermata sia dalla giurisprudenza civile che da quella amministrativa, le quali più volte si sono soffermate ad esaminare la questione de quo, giungendo altresì ad una comune soluzione.
Secondo un orientamento giurisprudenziale più volte ribadito dalla Corte di Cassazione e dal Consiglio di Stato, infatti, la distanza preesistente (anche laddove non rispetti la normativa in materia di distanze) può essere conservata nel caso di semplice ristrutturazione edilizia quando rimangono inalterate le componenti essenziali quali i muri perimetrali, strutture orizzontali, la copertura e l’intervento si realizzi senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio (Cassazione Civile sez. II 14 aprile 2016 n. 7412 e, analogamente, Consiglio di Stato, sez. V 8 aprile 2014 n. 1653).
Non solo. La giurisprudenza del Consiglio di Stato si è spinta oltre, fino ad arrivare a ritenere esonerati dai limiti sulle distanze anche gli interventi di “demolizione parziale” dell’edificio preesistente, in quanto anche questi ultimo rientranti nella definizione di “interventi di ristrutturazione edilizia”.
Del resto, chiarisce la giurisprudenza, se così non fosse e se l’edificio ricostruito dovesse arretrare, si verificherebbe una perdita di volume e un effetto “espropriativo” difficile da giustificare, ed è proprio per questo, e quindi per la ratio sottostante, che si ritiene che la deroga debba operare in relazione a qualsiasi tipologia di distanze previste.
Avv. Anna Carmela Del Sorbo – Ius 40